2026年8月全港私人寫字樓租金指數（整體）報209.9點（P，初步數字），按月微升0.05%，按年則微跌0.1%，表面上是一個「橫行」的月份。然而，若把2026年1月至8月的數據串連起來，再拆解甲、乙、丙三級以及核心區三個分區的走勢，就會發現「整體企穩」其實是多股方向相反的力量互相抵銷的結果：丙級租金持續跑贏、核心區租金按年全線下滑但年內卻錄得反彈、價格指數與租金指數明顯背馳。本文以2026年最新數據為主軸，輔以2025年同期作按年對照，嘗試還原這張「表面平靜、內裡分化」的租金圖譜。
一、2026年整體指數：年內穩步微升，按年仍未收復失地
先把2026年1月至8月的整體租金指數列出，可見走勢相當平穩，但方向是向上的：
| 月份 | 整體指數 | 按月變化 |
|---|---|---|
| 2026年1月 | 209.3 | — |
| 2026年2月 | 209.1 | -0.1% |
| 2026年3月 | 209.1 | 0.0% |
| 2026年4月 | 209.2 | +0.05% |
| 2026年5月（P） | 209.3 | +0.05% |
| 2026年6月（P） | 209.6 | +0.14% |
| 2026年7月（P） | 209.8 | +0.10% |
| 2026年8月（P） | 209.9 | +0.05% |
由1月的209.3升至8月的209.9，年內累計升幅約0.3%，八個月之中只有2月錄得輕微下跌，其餘月份不是持平就是微升，走勢可謂「穩中偏升」。不過，若與2025年8月的210.1比較，按年仍微跌0.1%，說明2026年以來的升幅，僅足以大部分收復2025年下半年以來的失地，尚未完全超越去年同期水平。這一點很重要：市場常說的「止跌回穩」，在整體指數層面成立，但「回穩」不等於「回升」，按年比較仍屬輕微負增長。
二、三級租金分化：丙級跑贏，甲級最弱
把整體指數拆開為甲、乙、丙三級，2026年8月與年初及去年同期的對比如下：
| 級別 | 2026年1月 | 2026年8月（P） | 年內變化 | 2025年8月 | 按年變化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 甲級 | 207.2 | 207.7 | +0.2% | 207.8 | -0.05% |
| 乙級 | 214.2 | 215.0 | +0.4% | 215.8 | -0.4% |
| 丙級 | 206.7 | 208.2 | +0.7% | 207.1 | +0.5% |
| 整體 | 209.3 | 209.9 | +0.3% | 210.1 | -0.1% |
三個級別呈現清晰的分層：丙級年內升0.7%、按年升0.5%，是唯一按年錄得正增長的級別；乙級年內升0.4%但按年仍跌0.4%；甲級年內僅升0.2%、按年幾乎持平（-0.05%），是三級中最弱。換言之，2026年的租金企穩，主要由丙級及乙級帶動，甲級只是「止血」而未「復元」。
這個分化的背後有供應因素支撐。根據2024年年底的空置數據，甲級寫字樓空置率高達17.4%，乙級為15.6%，丙級僅11.0%。甲級空置壓力最大，業主議價能力最弱，租金自然最難向上；丙級空置率最低，需求相對穩定，租金表現亦最堅挺。2026年8月的三級租金走勢，正好是這個空置結構的滯後反映。
三、核心區租金指數：按年全線下滑，年內卻全面反彈
如果只看核心區甲級租金指數，會看到一個頗為矛盾的現象：按年比較三個分區全線下跌，但年內比較卻全線上升。
| 分區（甲級租金指數） | 2026年1月 | 2026年8月（P） | 年內變化 | 2025年8月 | 按年變化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 上環／中環 | 236.0 | 249.7 | +5.8% | 259.3 | -3.7% |
| 灣仔／銅鑼灣 | 190.7 | 199.2 | +4.5% | 208.1 | -4.3% |
| 尖沙咀 | 183.7 | 162.4 | -11.6% | 179.8 | -9.7% |
上環／中環年內升5.8%，灣仔／銅鑼灣升4.5%，但兩者按年仍分別跌3.7%及4.3%；尖沙咀則年內、按年雙雙下跌，年內跌11.6%、按年跌9.7%，是核心區中最弱的一環。這個「年內升、按年跌」的組合說明：2025年下半年核心區租金曾經歷一輪明顯下調，2026年以來的反彈，很大程度上是修復性質，尚未回到2025年中的水平。
值得留意的是8月單月的波動。上環／中環8月報249.7點，較7月的226.5點按月急升10.2%；尖沙咀8月報162.4點，較7月的173.0點按月跌6.1%。單月波幅如此之大，很大程度受個別成交組合影響，不宜直接解讀為全區租金即時轉向。較穩妥的看法，是將年內累計變化與按年變化並讀：上環／中環、灣仔／銅鑼灣屬於「年內修復中、按年仍偏軟」，尖沙咀則是「年內、按年同步走弱」。
四、整體指數與核心區指數的背馳：非核心區在托底
把第二節與第三節並讀，會發現一個更值得深思的現象：2026年8月整體租金指數按年僅跌0.1%，幾乎持平；但同期三個核心區甲級租金指數按年分別跌3.7%、4.3%及9.7%，跌幅全部大於整體。兩者之間的落差，意味著非核心區（九龍東、新界及其他非核心地段）的租金表現，明顯優於核心區，成為拉高整體指數的「托底力量」。
這個推論與分區空置數據吻合。2024年年底，觀塘區整體空置率雖達22.1%，但該區甲級租金水平本來就較低（2026年8月九龍灣／觀塘平均租金約326元，僅為中環927元的三分之一），在整體市場調整期間，低水盤源的抗跌力反而較好。相反，核心區甲級物業租金基數高，一旦需求轉弱，下調幅度自然較大。因此，「整體企穩」其實是低租金區域的相對穩定，與高租金核心區的按年下滑，互相抵銷後的淨結果。
這一點對讀者的實際意義是：不能單憑整體指數判斷自己關心區域的租金走勢。若持有或打算租入核心區甲級物業，應直接參考分區指數；若關注的是九龍東或新界物業，整體指數的代表性反而較高。
五、租金與價格背馳：回報率受壓的警號
2026年8月核心區甲級寫字樓價格指數報302.0點（PY），按月升11.4%，按年升10.0%；但同期上環／中環、灣仔／銅鑼灣、尖沙咀的租金指數按年全部下跌。價格上升、租金下跌，直接結果是租金回報率受壓。
以按年變動粗略推算，核心區甲級物業的租金回報率由2025年8月至2026年8月期間，因價格升約一成而租金跌約4%至10%，回報率壓縮幅度相當明顯。在甲級空置率仍高達17.4%、2025年預測落成量達308,500平方米的背景下，租金短期內難以大幅上升，價格與租金的背馳若持續，將令寫字樓投資的吸引力進一步受到質疑。這是2026年數據中最值得警惕的一組訊號。
六、供應與空置背景：2026年供應回落，但消化需時
理解2026年租金走勢，不能脫離供應週期。根據預測落成量數據，全港私人寫字樓2024年落成量為147,300平方米，2025年預測落成量大幅升至308,500平方米，2026年預測回落至116,200平方米。2025年是供應高峰，2026年供應明顯減少，這與2026年租金指數「年內穩步微升」的走勢方向一致——供應壓力稍緩，業主減租壓力隨之減輕。
但空置率仍然高企。2024年年底全港寫字樓空置率16.3%，甲級17.4%，觀塘區甲級空置率22.3%，荃灣區整體空置率更高達37.9%。2025年大量新供應落成後，空置率料進一步上升，2026年即使供應回落，市場仍需時間消化存貨。這解釋了為何2026年租金只能「企穩」而不能「回升」：供應增速放緩提供了止跌條件，但龐大的空置存量限制了反彈空間。
七、綜合觀察：三個層次解讀2026年8月數據
綜合以上分析，2026年8月的寫字樓租金數據可從三個層次理解。第一層是整體指數：209.9點，年內升0.3%、按年跌0.1%，屬「穩中偏升、按年未復元」。第二層是三級分化：丙級年內升0.7%、按年升0.5%跑贏，甲級年內僅升0.2%、按年持平最弱，空置率高低與租金強弱高度對應。第三層是區域背馳：核心區甲級租金按年全線下滑（-3.7%至-9.7%），但整體指數幾乎持平，反映非核心區低水盤源在托底；同時價格指數按年升10.0%，與租金走勢背馳，回報率受壓。
對讀者而言，解讀2026年數據時應避免兩個常見誤區。其一是把「整體企穩」等同「全線向好」——核心區甲級按年仍在下跌，分化相當明顯。其二是把單月波幅當作趨勢——8月上環／中環按月升10.2%、尖沙咀按月跌6.1%，波幅主要來自個別成交組合，應結合年內累計及按年變化綜合判斷。由于2026年5月至8月數據均帶「P」初步性質，日後修訂後或會調整，宜持續觀察往後月份的修訂數字。
數據來源：私人寫字樓租金指數（按級別及整體）、核心區甲級寫字樓租金及售價指數、分區分級平均租金、寫字樓落成量預測及空置量統計。P代表初步數字，Y代表年內曾作修訂。本文只作數據分析，不構成投資建議。